Pantebrevslån

De fleste bolighandler finansieres ved realkreditlån, som er baseret på obligationer udstedt af realkreditinstituttet. Her kan max 80% af købesummen finansieres, mod hele 95% af købesummen via pantebrevslån. Ofte er realkreditlån billigere end pantebrevslån. Pantebrevslån kan dog være relevante alternativer såfremt:

Du skal låne under en halv million: Stiftelsesomkotsninger til realkreditlån er typisk ret høje og skal du låne under en halv million, kan det være mere interessant med et almindeligt banklån eller et pantebrevslån.

Banken siger nej: Hvis du skal købe en bolig udenfor storbyerne eller i et område hvor banken vurderer at det kan svært at sælge din bolig, eller hvis din økonomi ikke lever op til bankens skrappe krav, kan du risikere at banken afviser at finansiere dit boligkøb. Alternativet er heldigvis ligefor. Pantebrevslån bruges ofte i disse tilfælde, hvor du som boligkøber kan gå videre med en bolighandel udenom banken. Det vil være lidt dyrere end med realkredit og banklån, men giver dig frihed til at købe den bolig du ønsker.

Pantebreve ligger til grund for langt de fleste lån af de lån med sikkerhed i bolig der optages i Danmark, hvad enten der er tale om realkreditlån, boliglån eller privat pantebrevslån. Med et pantebrev får långiver (typisk en bank eller pantebrevsselskab) sikkerhed (pant)  for lånet i din bolig, sådan at hvis du ikke kan betale lånydelsen, så kan långiver sælge din bolig og få indfriet lånet. Den relativt høje sikkerhed for lånet betyder også, at du får betydeligt lavere rente og bedre lånevilkår, end hvis du optog lånet uden sikkerhed.

Pantebrevet tjener dermed som bevis for, at du har stillet din ejendom som sikkerhed for et lån. Normalt stiller långiver krav om, at pantebrevet skal tinglyses, sådan en fremtidig ny långiver kan tjekke at du allerede har stillet din ejendom som sikkerhed til anden side. Pantebrevslån benyttes til:

1.  at købe bolig,
2. at udnytte friværdien til at forbedre boligen,
3. at udnytte friværdien til forbrug,
4. eller omlægge andre dyrere lån, såsom forbrugslånn

Vilkår for pantebrevslån

Der fastsættes en række vilkår for et pantebrevslån i selve pantebrevet, herunder opsigelsesvilkår, løbetid, afdrag og ydelse, afregningskurs, såvel som renten. Et almindeligt vilkår for pantebrevslån er, at det ikke kan opsiges af långiver medmindre låntager misligholder låneaftalen, eks. ved at undlade at betale ydelserne rettidigt. Det vil sige, at så længe du som låntager betaler dine lånydelser, så kan långiver ikke opsige lånet, selvom din bolig skulle blive mindre værd.

For at kunne sammenligne flere lånetilbud, bør du tjekke renten (ÅOP), Afregningskursen, Indfrielsesbetingelser såvel som opsigelsesbetingelser:

ÅOP:

Står for årlige omkostninger i procent, og er et samlet tal for renter, stiftelsesomkostninger og gebyrer. Ofte lokkes med lave renter, men høje gebyrer – derfor skal du altid holde øje med ÅOP.

Afregningskurs:

Det er den kurs du optager lånet til. Hvis du eksempelvis skal låne 500.00 kr og långiver tilbyder dig kurs 98, vil du reelt låne: 500.000/98 * 100 = 510.204. Jo lavere afregningskurs, jo flere penge skal du låne for at få udbetalt det ønskede lån.

Indfrielsesbetingelser:

Her er der typisk betydelig forskel  mellem et boliglån i en bank, og et pantebrevslån. Typisk kan banken vælge at opsige lånet såfremt banken løber ind i problemer, eller hæve renten i tilfælde af faldende boligpriser. Der er med andre ord ”elastik” i lånevilkårene, til bankens fordel. Ved et pantebrevslån betaler man imidlertid ofte lidt højere rente, til gengæld kan långiver typisk ikke opsige lånet medmindre låntager misligholder eks. betalingerne. Som låntager kan du også indfri pantebrevslånet til kurs 100, og under frister og vilkår der fremgår af det tinglyste pantebrev.

Langt de fleste bolighandler gennemføres ved hjælp af finansiering fra realkreditinstitutter og banker/pantebrevsselskaber. Normalt belånes op til 80% af købssummen i et realkreditselskab, såsom Realkredit Danmark, Nykredit, BRF Kredit eller Total Kredit.

De næste 15% finansieres af pantebrevsselskaber eller banker og denne del af lånesummen kaldes ofte for et pantebrevslån eller et boliglån (typisk når det sker gennem en bank).

De sidste 5% af lånet skal køber typisk selv kunne udbetale fra egen opsparing. Siden 2015 har det været et krav fra finanstilsynet til bankerne, at bankerne ikke må udlåne de sidste 5%. Der findes dog en undtagelse for yngre boligkøbere, der ikke har haft mulighed for at opspare dette beløb. Der vil dog stadig være krav om rådighedsbeløb og fornuftig indtjening til at sikre stabile lånafdrag.