Alt om boliglån

Har du fundet drømmeboligen? Så har du sikkert brug for et boliglån for at kunne finansiere købet. Det er dog ikke bare at gå ned i banken og få det første og det bedste boliglån. Der er mange forskellige ting, du skal være opmærksom på, når du skal have denne type lån.

Ved at få helt styr på, hvad et boliglån er, kan du bedre beslutte, hvilken type lån der fungerer bedst for dig. Læs med her, og få helt styr på, hvad et boliglån er.

Hvor meget kan jeg låne?

Hvor meget du må låne afhænger af din økonomiske situation. Du skal nemlig have økonomien til at kunne afdrage på lånet. Ellers er det hverken en holdbar løsning for dig eller for banken, der udsteder lånet.

Inden du går på jagt efter drømmeboligen, er det derfor en fordel at have en fornemmelse af, hvor meget du egentlig må låne.

Når banken skal finde ud af, hvor meget du må låne, kigger de typisk på din indkomst og dine faste udgifter for derved at kunne udregne dit rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet siger noget om, hvor mange penge du har til mad, tøj, fornøjelser og forbrug generelt, når alle faste udgifter er betalt.

Kravet til rådighedsbeløb kan variere fra bank til bank.

Derudover kigger man også på det, der kaldes en gældsfaktor. I nogle banker kaldes det også for en gearing.

Gældsfaktoren holder årsindkomst op imod din samlede gæld. Finanstilsynet har udstedt nogle bestemte retningslinjer, som bankerne skal følge. Til gældsfaktoren er hovedreglen for eksempel, at den ikke må overstige fire.

Eksempel på udregning af gældsfaktor

Gældsfaktoren er forholdsvis simpel at udregne. Det behøver du derfor ikke nødvendigvis at tage i banken for at få udregnet. Vi giver dig her et eksempel på, hvad en gældsfaktor kan være ud fra et givent scenarie.

Lad os sige, at du sammen med din kæreste eller ægtefælle skal købe et hus. Jeres samlede årsindkomst ligger på 600.000 kroner. I har nu kigget på et hus, som I er interesserede i. I skal låne 1,8 millioner kroner for at kunne købe huset.

I det tilfælde vil jeres gældsfaktor blive:

1.800.000 kroner / 600.000 kroner = 3

Da den er under fire, lever den op til Finanstilsynets krav om gældsfaktoren.

Har I allerede en bil, som I har lånt penge til at finansiere, er det vigtigt, at restgælden på bilen bliver inkluderet i regnestykket. Lad os antage, I skylder 200.000 kroner på bilen.

Jeres gældsfaktor vil så være:

(1.800.000 + 200.000) kroner / 600.000 kroner = 3,33

Gældsfaktoren er derfor højere, men stadig under fire. Som udgangspunkt vil det derfor stadig kunne lade sig gøre at få lånet i banken, hvis man udelukkende kigger på gældsfaktoren.

Hvordan sammenlignes boliglån?

Når du skal have et boliglån, er der mange forskellige at vælge imellem. Det er derfor en god idé at sammenligne dem, således du kan vælge det boliglån, der passer bedst til din økonomi.

Når du skal sammenligne boliglån, er der flere forskellige faktorer, du kan kigge på. Vi gennemgår her nogle af de faktorer, du kan sammenligne.

Rente

Ved alle lån skal der betales en rente. Renten er et udtryk for, hvad du betaler låneudbyderen for at have lånet. Renten er en procentsats af din restgæld. Det kan for eksempel være 1,5 %. Renten kan variere, alt efter hvilken type lån du vælger.

Jo højere rentesats, jo mere skal du betale i kroner og øre for at have lånet. Du skal dog være opmærksom på, at der kan være forskel på, om du har fast rente eller variabel rente. Det kommer vi til senere.

Kurs

Når du skal have et boliglån, skal du også forholde dig til kursen på lånet. Kursen siger noget om, hvor meget det pågældende lån egentlig er værd. Lad os give et eksempel.

Du skal have et lån på 2 millioner kroner. Lånet har en kurs på 98. Det betyder, at du skylder 2 millioner kroner, men at du kun får udbetalt 1.960.000 kroner.

Udregningen ser således ud:

2.000.000 kroner / 100 * 98 = 1.960.000 kroner

For at du kan få udbetalt et tilstrækkeligt stort beløb, er du derfor nødt til at optage et højere lån end 2 millioner kroner, da kursen er under 100.

Havde kursen i stedet været over 100, ville du få udbetalt 2 millioner kroner, men den samlede gæld vil være under 2 millioner kroner.

Det er derfor en fordel at gå efter en så høj kurs som muligt. Du skal dog være opmærksom på, at der er en sammenhæng mellem rente og kurs. Når renten stiger, falder kursen og omvendt.

Omkostninger

Når du skal optage et boliglån, vil der være nogle omkostninger forbundet med optagelsen. Det kan variere fra bank til bank. Der vil dog også være nogle omkostninger, der er faste. De faste omkostninger er tinglysning af lån.

De variable omkostninger indebærer oprettelse af lånet. Det er derfor en post, der kan være vigtig at holde øje med, når du sammenligner flere boliglån.

Indfrielsesbetingelser

Ønsker du at indfri et lån før tid, kan der være nogle indfrielsesbetingelser. Det er forskelligt fra låneudbyder til låneudbyder, hvad disse betingelser indebærer. Der kan for eksempel være en bestemt indfrielseskurs, at der skal betales et indfrielsesgebyr og så videre.

Det er vigtigt, at du forholder dig til disse indfrielsesbetingelser. Det kan nemlig blive meget dyrt for dig, hvis du ønsker at indfri lånet før tid.

Fast rente eller variabel rente?

Når du skal have et boliglån, skal du forholde dig til, om du ønsker en fast rente eller en variabel rente. Ved den faste rente er renteniveauet det samme igennem hele låneperioden. Det kan for eksempel være 1,5 %.

Ved variabel rente vil renten variere over flere omgange i løbet af låneperioden. Du har dog mulighed for at vælge imellem forskellige rentetilpasningsmodeller. Der kan for eksempel være rentetilpasning hvert halve år, hvert år, hvert femte år eller en helt anden model. Det afhænger af, hvad låneudbyderen kan tilbyde på det pågældende tidspunkt.

Den variable rente tilpasser sig den økonomiske situation i samfundet. Er der høje pris- og lønstigninger i samfundet, vil renterne også stige. Det kan dog også gå modsat, således renten falder.

Den faste rente er til dig, der ønsker noget sikkerhed. Er du villig til at løbe en risiko med variabel rente, vil du også lige nu og her få en lavere rente. Den kan dog både stige og falde i løbet af låneperioden. Du skal derfor gøre op med dig selv, om du er risikovillig eller risikoavers.

Typer af boliglån

Når du skal have finansieret dit boligkøb, er der forskellige typer af boliglån. I nogle tilfælde kan du nøjes med en enkelt type boliglån, hvor du i andre tilfælde er nødt til at kombinere flere forskellige boliglån. Vi kigger her nærmere på nogle af de forskellige boliglån.

Realkredit

Til størstedelen af boliglånet kan du benytte dig af et realkreditlån. Dette er det billigste lån, da der her typisk er lavere renter, end hvis du tager et boliglån i banken.

Du må som hovedregel maksimum låne 80 % af købesummen som et realkreditlån. Derudover skal du have en udbetaling på 5 % af købesummen. De resterende 15 % skal du finansiere på anden vis, hvis du ikke har sparet pengene op.

Boligkredit

For at finansiere de resterende 15 % af købesummen kan du benytte dig af en boligkredit. Det vil være banken, der udsteder denne form for boliglån. Der er her egentlig tale om en kassekredit. Det betyder, at du får mere fleksibilitet til at afbetale lånet.

Det betyder, at du løbende kan indbetale penge på kassekreditten for at nedbringe gælden. Skulle der opstå en uforudset udgift, kan du dog trække pengene fra kassekreditten, så længe det samlede beløb ikke overstiger maksimummet på kassekreditten.

Andelsboliglån

Skal du købe en andelsbolig, er der mulighed for at optage et andelsboliglån. Ved denne type boliglån kan du låne en større andel af købesummen sammenlignet med realkreditlån. Når du har lagt en udbetaling på minimum 5 %, kan du typisk låne det resterende beløb som et andelsboliglån.

Gode råd til dig, der skal optage boliglån

Boliglån

I jagten på et nyt hjem er der mange ting at holde styr på. Den rette bolig skal findes i den rette størrelse på den rette beliggenhed med den rette stil – og til de rette penge. Netop finansieringsdelen har en stor betydning for boligkøbsprocessen, da dit økonomiske råderum er altafgørende. Det er det, da det afgør, hvor mange penge du kan låne, samtidig med det har betydning for din økonomiske hverdag de næste mange år frem.

Men hvordan finder du så rundt i junglen af låneformer, som indeholder en masse uoverskuelige termer? Du læser vores guide her på siden, hvor vi giver dig gode råd i forhold til at optage et boliglån.

Realkreditlån – rentevalg, afdragsvalg og valg af institut

Overordnet ste har du to muligheder at vælge i mellem, når du skal optage et boliglån – ejendomskreditlån og realkreditlån. Den billigste måde er typisk gennem et realkreditlån, men det kan være svært at blive godkendt til et sådan lån. Siger banken derfor nej til realkreditlån, tyr mange til ejendomskreditlån.

I forhold til realkreditlån skal du tage nogle valg i forbindelse med renter, afdrag og institut. Du skal vælge, hvorvidt du ønsker et lån med variabel eller fast rente. Har du et budget med luft i, vælger mange at optage et realkreditlån med en variabel rente. Her kan renten både falde og stige, men renten vil månedsvist oftest være lavere end et fastforrentet lån. Har du derimod et strammere budget, kan det være mere passende at vælge et fastforrentet lån. Her ved du, hvad du skal betale hver eneste måned.

Dertil kan du i nogle tilfælde vælge, hvorvidt realkreditlånet skal være med eller uden afdrag. Det er ikke alle, som har mulighed for at vælge selv, og de fleste er derfor nødsaget til at vælge realkreditlån med afdrag. Dog er der fordele ved dette, da du samtidigt sparer op i boligen, og typisk vil skulle betale en lavere bidragssats. Kommer du med en stor opsparing, eller antager du, at du i fremtiden tjener flere penge, kan du i nogle tilfælde få et realkreditlån med afdragsfrihed. Dette giver mulighed for at afbetale andre lån først eller få mere luft i din daglige økonomi. Læs mere om, hvordan du får luft i hverdagsøkonomien, på Informeo.

Slutteligt skal du vælge dit realkreditinstitut. Du kan med fordel ansøge om realkreditlån hos forskellige realkreditinstitutter, hvorefter du vælger det billigste lån. Låneomkostningerne varierer nemlig fra institut til institut.

Ejendomskreditlån – rentevalg, førtidsfrielseskurs og udstedelseskurs

Bliver du ikke godkendt til realkreditlånet af banken, kan du som andre vælge at optage et ejendomskreditlån i stedet. Her skal du igen fortage nogle valg, således du får optaget det bedste og billigste lån. Igen skal du vælge, om lånet skal være med en variabel eller fast rente. Prisforskellen er generelt ikke så stor som ved realkreditlånet, og derfor anbefales det, at du vælger et fastforrentet ejendomskreditlån. På denne måde ved du nemlig, hvad du skal betale hver eneste måned.

I forhold til ejendomskreditlån er det en god idé at undersøge, hvad lånets førtidsindfrielseskurs er. Mange lånere vælger nemlig at opsige deres ejendomskreditlån, før løbetiden udløber. Dette koster dog penge, og prisen afhænger af lånets førtidsindfrielseskurs. Er kursen f.eks. 105, vil det koste dig fem ekstra procent af lånets restgæld, når du indfrier lånet. Du bør derfor vælge et ejendomskreditlån med en førtidsindfrielseskurs, der ligger så tæt på 100 som muligt.

Slutteligt er det vigtigt at undersøge lånets udstedelseskurs. Denne kurs fortæller, hvor mange penge du får mulighed for at låne for, kontra beløbet du kommer til at skylde. Er udstedelseskursen f.eks. 95, får du for hver 100 lånte kroner udstedt 95 kroner. Af denne grund gælder det om at få en udstedelskurs, som ligger så tæt på 100 som muligt.