Måned: juli 2019

Har du friværdi i boligen, det vil sige at boligen er mere værd end din samlede gæld stiftet med sikkerhed i boligen. Selvom du i en årrække har benyttet afdragsfri lån, kan du opleve at der som resultat af stigende boligpriser et opstået en mængde friværdi i din bolig. Lånet vil man typisk bruge til, at renovere boligen, omlægge anden gæld, finansiere et bilkøb, tage ud på drømmerejsen eller købe andre forbrugsgoder.

Lån til ombygning

Især til renovationsprojekter, kan du have mulighed for, at låne mere end de 95% af boligens værdi. Det kan være tilfældet hvor det er oplagt at renovationen forøger boligens værdi, eks. ved at udvidelse af boligens areal. Det kan være tilfældet hvis der planlægges en tilbygning. Det kan også være tilfældet ved opsætning af altan/terrasse eller renovation af taget. Der skal fra starten være en god sandsynlighed for friværdi, og så kan udbetalingen af lånet ske rater,  i takt med at byggeprojektet skrider frem. Dermed sikrer lågiver sig, at penegen bruges til renovation, og ikke til forbrug.

Lån til omlægning af gæld

Klatgæld, kviklån, kassekreditter og forbrugslån hos forhandlere er alle dyre lån, der ydes uden sikkerhed, eller meget begrænset sikkerhed i et forbugsgode. Derfor er renter og/eller gebyrer typisk meget høje på denne type lån. Det kan ofte godt svare sig at benytte eventuel friværdi til at lave en samlet indfrielse af disse lån, så du sikrer en ensartet og lavere rente, såvel som lavere månedlig omkostning til afviklignen af din gæld. Til gengæld for den lavere rente, yder du sikkerhed i din bolig.

Lån i sommerhus

I realkredit-instituttet kan man maksimalt låne op til 70% af sommerhusets værdi. Her kan du med fordel benytte et pantebrevslån, hvor du med en belåning på op 95% vil kunne udnytte langt mere af friværdien.

På et sommerhus med værdi på 2 millioner, kan man låne 300.000kr mere i friværdien via et pantebrevslån, end via realkreditinstitut.

Ejerpantebrev er en ofte benyttet form for pantebrev. Det betyder egentlig at ejer af boligen både er debitor og kreditor, og retten som kreditor stilles som sikkerhed for et lån – også kaldet underpant. I praksis er fordelen ved ejerpantebrev, at det kan genbruges, hvorfor man sparer den variable del af tinglysningsafgiften.

Sælgerpantebrev

Sælgerpantebrevet er en særlig form for boligfinansiering, og er et lånedokument der giver sælger af en bolig sikkerhed i den han/hun sælger. Et Sælgerpantebrev betyder at køber har lånt et beløb til at købe hele eller dele af en bolig af sælger. Reelt betyder det, at lånet udbetales i form af en bolig, fremfor som en overførsel af kontante midler. Således får sælger betaling for boligen i aftalte rater med tillæg af renter. I praksis benyttes det efterhåneden sjældent som direkte finansiering, eftersom sælger oftest vil have hele provenuet udbetalt, til at finansiere næste boligkøb. Derfor kan sælgerpantebrevet ”sælges” videre til en bank eller udlånsvirksomhed, et pantebresselskab, som , dermed har sikkerhed i boligen for et udbetalt lån.

Afgiftspantebrev

Et afgiftspantebreve er en særlig for pantebrev, der kan give mulighed for, at spare tinglysningsafgift ved optagelse af nyt lån. Du kan have mulighed for benytte dette, såfremt der på din bolig ligger et ”parkeret” papir-pantebrev med et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag eller du kan omdanne et ”alm” pantebrev i forbindelse med indfrielse af et pantebrevslån. Såfremt du skal låne penge i boligen igen på et senere tidspunkt, kan du med fordel genbruge dette afgiftspantebrev, og slippe for tinglysningsafgift på 0,6% af hovedstolen + 1.660 kr.

Der er ikke lovkrav om, at pantebrevslån skal tinglyses – men enhver kreditor vil vide, at sikkerhed uden tinglysning ikke er meget værd. Tinglysning sikrer at fremtidige långivere/kreditorer, kan tjekke for tidligere gæld i boligen, for at sikre at friværdien nu også er til stede. Dette tjek vil blive gjort omsonst, såfremt boligejer har udstedt pantebreve uden tinglysning, som så ”blot” er gældsbreve, som andre ikke uden videre kender til.

Tinglysning af pantebrev koster 1.5% summen samt et gebyr på 1.660 kr Tinglysning foregår digitalt via tinglysning.dk.

Skal du have hjælp med tinglysning og skøde, kan du kontakte Skødeservice.dk

RKI er ikke i sig selv en hindring for at optage lån i boligen. Som minimum bør du dog være ejer af en bolig, som har friværdi at gøre godt med. Såfremt du ønsker at købe en bolig mens du er registreret i RKI vil det til gengæld blive meget svært.

En samlet afdrags/gældsafviklingsafalte bør være plads før du stifter yderligere gæld.

Et banklån er ofte billigere end et pantebrevslån, men det er ikke ualmindeligt at banken siger nej, hvorfor pantebrevslån er et gængs og udmærket alternativ. Men man skal være opmærksom på at renter på pantebrevslån er betydelig højere end på eksempelvis realkreditlån. Et fastforrentet realkreditlån kan i 2019 fås for omkring 2-3%, mens et tilsvarende pantebrevslån koster fra 6-8%., det vil sige at det koster over dobbelt så meget at låne pengene som pantebrevslån.

Men skal du bruge finansiering på den del af boligens pris der ligger over 80%, skal du bruge et ”almindeligt” boliglån i banken, og her er renterne mere sammenlignelige med et pantebrevslån optaget i et pantbrevsselskab. Med et pantebrevslån  kan du finansiere helt op til 95% af boligens værdi, og til forskel fra de fleste bank- og boliglån, så er renten fast. Det får du normalt ikke i banken når du spørger efter et boliglån.

Der en række andre forskelle mellem banklån/boliglån og et pantebrevslån. Et banklån benytter et ejerpantebrev, som tinglyses på boligen. Af dette fremgår kun det samlede beløb der stilles sikkerhed for, men der står intet om lånets øvrige vilkår. Disse fremgår af en separat låneaftale.

Et pantebrevslån tinglyses i sin helhed, med rater, rente, indfrielsesbetingelser mv. Dermed er et pantebrevslån en mere transparent lånetype.

Pantebrevslån står også stærkere ved, at det ikke kan opsiges af långiver. Selvom du erklæres personlig konkurs, vil det er ikke medføre at lånet opsiges, hvad banker almindeligvis vil gøre i dette tilfælde. Dertil kommer at banken kan ændre lånekrav og lånepolitiker, så de ikke længere vurdere at din privatøkonomi berettiger lånet, med en lånopsigelse til følge. Det kan ske hvis banken vurdere at din boligs værdi er faldet over en periode – så ønsker de en udbetaling så belåninsgraden sænkes og deres sikkerhed øges.

Til at starte med skal man ved optagelse af et pantebrevslån, beslutte sig for, om renten skal være variabel eller fast.

Hos udenombanken fås et 25-årigt fastforrentet pantebrevslån for mellem 6.5%- 8.50%. hos ekredit ligger samme rentespænd på 6%-9%. På et variabelt forrentet lån er udenombanken.dk med et forventet renteniveau på 5%-7% en anelse lavere end ekredit med 5-7.5%.

Den rente du ender med, afhænger i høj grad af din kreditværdighed og boligens værdi. Kreditværdighed afgøres af en række faktorer herunder dit indkomstniveau og din formue. Boligens værdi beregnes næsten automatisk ved at se på lignende handelspriser på lignende boliger i området.

Det er også muligt at få afdragsfrihed ind i pantebrevslånet.

De fleste bolighandler finansieres ved realkreditlån, som er baseret på obligationer udstedt af realkreditinstituttet. Her kan max 80% af købesummen finansieres, mod hele 95% af købesummen via pantebrevslån. Ofte er realkreditlån billigere end pantebrevslån. Pantebrevslån kan dog være relevante alternativer såfremt:

Du skal låne under en halv million: Stiftelsesomkotsninger til realkreditlån er typisk ret høje og skal du låne under en halv million, kan det være mere interessant med et almindeligt banklån eller et pantebrevslån.

Banken siger nej: Hvis du skal købe en bolig udenfor storbyerne eller i et område hvor banken vurderer at det kan svært at sælge din bolig, eller hvis din økonomi ikke lever op til bankens skrappe krav, kan du risikere at banken afviser at finansiere dit boligkøb. Alternativet er heldigvis ligefor. Pantebrevslån bruges ofte i disse tilfælde, hvor du som boligkøber kan gå videre med en bolighandel udenom banken. Det vil være lidt dyrere end med realkredit og banklån, men giver dig frihed til at købe den bolig du ønsker.

Pantebreve ligger til grund for langt de fleste lån af de lån med sikkerhed i bolig der optages i Danmark, hvad enten der er tale om realkreditlån, boliglån eller privat pantebrevslån. Med et pantebrev får långiver (typisk en bank eller pantebrevsselskab) sikkerhed (pant)  for lånet i din bolig, sådan at hvis du ikke kan betale lånydelsen, så kan långiver sælge din bolig og få indfriet lånet. Den relativt høje sikkerhed for lånet betyder også, at du får betydeligt lavere rente og bedre lånevilkår, end hvis du optog lånet uden sikkerhed.

Pantebrevet tjener dermed som bevis for, at du har stillet din ejendom som sikkerhed for et lån. Normalt stiller långiver krav om, at pantebrevet skal tinglyses, sådan en fremtidig ny långiver kan tjekke at du allerede har stillet din ejendom som sikkerhed til anden side. Pantebrevslån benyttes til:

1.  at købe bolig,
2. at udnytte friværdien til at forbedre boligen,
3. at udnytte friværdien til forbrug,
4. eller omlægge andre dyrere lån, såsom forbrugslånn

Vilkår for pantebrevslån

Der fastsættes en række vilkår for et pantebrevslån i selve pantebrevet, herunder opsigelsesvilkår, løbetid, afdrag og ydelse, afregningskurs, såvel som renten. Et almindeligt vilkår for pantebrevslån er, at det ikke kan opsiges af långiver medmindre låntager misligholder låneaftalen, eks. ved at undlade at betale ydelserne rettidigt. Det vil sige, at så længe du som låntager betaler dine lånydelser, så kan långiver ikke opsige lånet, selvom din bolig skulle blive mindre værd.

For at kunne sammenligne flere lånetilbud, bør du tjekke renten (ÅOP), Afregningskursen, Indfrielsesbetingelser såvel som opsigelsesbetingelser:

ÅOP:

Står for årlige omkostninger i procent, og er et samlet tal for renter, stiftelsesomkostninger og gebyrer. Ofte lokkes med lave renter, men høje gebyrer – derfor skal du altid holde øje med ÅOP.

Afregningskurs:

Det er den kurs du optager lånet til. Hvis du eksempelvis skal låne 500.00 kr og långiver tilbyder dig kurs 98, vil du reelt låne: 500.000/98 * 100 = 510.204. Jo lavere afregningskurs, jo flere penge skal du låne for at få udbetalt det ønskede lån.

Indfrielsesbetingelser:

Her er der typisk betydelig forskel  mellem et boliglån i en bank, og et pantebrevslån. Typisk kan banken vælge at opsige lånet såfremt banken løber ind i problemer, eller hæve renten i tilfælde af faldende boligpriser. Der er med andre ord ”elastik” i lånevilkårene, til bankens fordel. Ved et pantebrevslån betaler man imidlertid ofte lidt højere rente, til gengæld kan långiver typisk ikke opsige lånet medmindre låntager misligholder eks. betalingerne. Som låntager kan du også indfri pantebrevslånet til kurs 100, og under frister og vilkår der fremgår af det tinglyste pantebrev.

Langt de fleste bolighandler gennemføres ved hjælp af finansiering fra realkreditinstitutter og banker/pantebrevsselskaber. Normalt belånes op til 80% af købssummen i et realkreditselskab, såsom Realkredit Danmark, Nykredit, BRF Kredit eller Total Kredit.

De næste 15% finansieres af pantebrevsselskaber eller banker og denne del af lånesummen kaldes ofte for et pantebrevslån eller et boliglån (typisk når det sker gennem en bank).

De sidste 5% af lånet skal køber typisk selv kunne udbetale fra egen opsparing. Siden 2015 har det været et krav fra finanstilsynet til bankerne, at bankerne ikke må udlåne de sidste 5%. Der findes dog en undtagelse for yngre boligkøbere, der ikke har haft mulighed for at opspare dette beløb. Der vil dog stadig være krav om rådighedsbeløb og fornuftig indtjening til at sikre stabile lånafdrag.